上海马年首场土拍观察：3幅地块68亿元成交，“精准”成供需双方共识

上海马年首场土拍今天（13日）落槌，徐汇长桥、嘉定新城、青浦徐泾地块顺利成交，总额达68亿元。没有惊心动魄的举牌大战，这是当前市场最值得玩味的信号：精准正成为上海土地市场供需双方的核心诉求。 徐汇长桥、青浦徐泾和嘉定新城三幅宅地分别由上实城开、绿城、金茂&象屿联合体摘得。 其中，青浦徐泾地块表现抢眼，成为本场土拍中唯一引发多家企业竞逐的宅地。成交楼面价3.2万元/平方米，溢价率达6.57%，双双超越去年11月一路之隔由浙江宝业竞得的地块（3.16万元/平方米、溢价率5.17%）。 究其原因，该地块地处虹桥商务区核心腹地，不仅是本次出让体量最大的纯宅地，更是比此前同区域地块显著缩短了与轨道交通站点的距离，区位优势突出。 徐泾板块供地节奏正悄然提速。自2020年以来，该板块年均供应约1至2幅宅地，而距离上次推地仅隔4个月。变化背后，是周边产业集群快速集聚带来的旺盛居住需求。北斗导航创新基地、美的总部、安踏总部、中核等千亿级产业群落相继落子，叠加虹桥商务区与华为产业社区高收入人才的外溢效应，使得区域内改善型置业需求持续升温。优质宅地的稀缺与良好的新房去化率，自然使其成为房企竞逐的焦点。 本次土拍延续了精准化供地策略，三幅地块各具特色，分别落位于中心城区、新城核心及虹桥商务区，精准回应当前市场多样化的住房需求。 从规划指标来看，徐汇长桥地块犹如一块精心嵌入城市功能的拼图。地块距离重点产业项目，上海创智共生社区，不足一公里，需要重点承接产业人口的外溢居住需求。“地块周边虽有创邑MIX、凌云壹街坊、梅陇商业中心等等社区商业，但缺乏一定规模体量的地标性商业。”徐汇区规划资源局副局长陆爱妃说。为此，地块设置了25%建筑面积的商业配套，需要配建1.3万平方米的商业中心，这对开发商的综合运营能力提出了很高要求。 嘉定新城地块位于新城规划的核心区远香湖板块。嘉定区规划资源局副局长徐雷表示，这里坐拥核心区位的成熟红利，周边两公里内商业、医疗等配套齐全。值得注意的是，在2025年第二批次土拍中，距此不到两公里的邻近地块曾以溢价封顶成交，其上盖楼盘五次开盘认购率均超100%，成为区域热门。业内人士认为，本次出让地块容积率更低、区位更优、距地铁更近，在起始楼板价相同的前提下，未来销售表现备受期待。 马年首拍如同一面镜子，映照出房企竞拍的深刻转型。没有哄抢，没有高溢价，当企业的精打细算成为常态，反而为产品力觉醒埋下伏笔。 今年1月，长江精工的二次布局便是典型案例。它并非传统开发商，属于实体行业细分赛道的头部企业，连续六年蝉联全国钢结构行业榜首，参与过北京鸟巢、沙特国王塔、卡塔尔世界杯主体育场等全球性地标建设。 这类企业入局，不是来炒地皮而是来秀肌肉。拿地次日公司便公告表示，将借此进一步发挥其自研绿色集成建筑技术体系的竞争优势，加速在“好房子”建设中的应用实践。最近，长江精工在沪布局的首幅地块，于2025年9月竞得的闵行颛桥地块项目“精工·百年墅”正式亮相。这个低密抬板社区产品，刚刚推向高端改善市场便引发关注。 同样在1月，中交城投以底价17.72亿元拿下青浦老城厢组合地块，与去年5月拿下的南厢观宁府项目东西相邻。中交城投深耕青浦，中海深耕徐汇，保利布局杨浦……这种深耕区域策略，正成为越来越多房企的投资逻辑，不仅有利于资源整合、产品互补，强化品牌认知，又能精准把握片区消费者偏好，开发更具针对性的产品。 对于传统开发模式而言，土地储备规模曾是命根子。一家房企如果不拿地，就像一家餐厅不进货，现有的菜卖完便关门大吉。正因如此，在高周转时代，实力房企往往握有庞大的土地储备。但在市场供需逆转之后，大量库存土地却成了绞索，不开发则沉淀资金，一开发则面临亏损。当下，当企业无需为拿地耗尽精力，方能将心思倾注于产品本身。 未来的竞争，正从“谁拿地多”转向“谁产品好”，上海也为“好房子”建设提供了充分的制度空间。2025年土拍已全面取消中小套型比例要求，开发商得以根据地块禀赋和市场情况打造纯粹的改善产品。同年9月出台的《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，通过优化计容规则和设计标准，引导开发商转向高品质住宅产品的研发。 2月25日上海楼市新政发布之后，上海土地市场便挂出长宁区中山公园版块的纯宅地，这是该区域十多年来的首幅入市地块。作为新政实行之后的首幅宅地，注定吸引着众多目光。 随着本年度一批次宅地交易落幕，今天下午，上海土地交易中心同步上新一批优质纯宅地，分别位于徐汇、普陀、金山，拟于3月中旬发布出让公告，4月下旬开始组织交易活动。 2026年拟出让住宅用地清单信息公示和出让预告。 当房地产市场高速增长的潮水退去，哄抢时代终结，或许只有真正懂市场、懂技术、懂运营、会算账、肯创新的玩家，才有机会浮出水面。 原标题：《上海马年首场土拍观察：3幅地块68亿元成交，“精